買房后悔藥!“兩天內無理由退房”是一次有益嘗試

網易研究局NO.513

作者|弋代春(西南財經大學住房調查與研究中心副主任

近期,廣東東莞市正式出臺了全國首個政策——“兩天內無理由退房”新規。本文認為,這是一次極具社會價值的有益嘗試。住房占中國家庭資產比例高達73.6%,是家庭最重要的財富。然而,家庭在購房過程中享有的保護政策極為有限。同時由于消費者的有限理性及商品房包銷方的利益追逐,導致近年來居民在購置房產中與開發商的糾紛沖突越來越凸出。購房冷靜期是國際上較為通行的做法,有助于保護權益。

購房糾紛與困境

中國家庭金融調查與研究中心2017年數據顯示,中國住房資產在家庭總資產中占比高達73.6%,是家庭最重要的財富。然而現有政策對購房者的保護力度尚有欠缺,一旦發生糾紛,容易出現購房者維權難的困境。

從中國消費者協會2014年到2018年上半年收到的房屋類投訴數據可以看出,合同問題和房產銷售虛假宣傳是購房糾紛的兩大主要問題。其中,合同糾紛一直是房屋類投訴中最嚴重的問題,其投訴比例一直維持在總投訴量34%以上的高水平。而全國涉及虛假宣傳的房屋投訴比例呈現出明顯的上升趨勢,在房屋投訴大類中,虛假宣傳占比從2014年的5%上升到2018年上半年的11%。

消費者有限理性與銷售方的利益追逐

由于欠缺對房地產市場的了解,簽訂的購房合同約定不清晰,購房群體的有限理性,房產銷售方的虛假宣傳等多方面的原因,居民在購買住房時很難做到理性選擇、風險規避、和自身權益保護。

高比例的合同與虛假宣傳糾紛的產生,一方面是出于購房合同的難理解。雖然理論上買方在簽訂合同時應當仔細閱讀理解其中的條款約定,但在實際操作中,這些條款的復雜性讓多數人難以充分理解。另一方面,房產有著區別于其他商品的復雜性,消費者在進入購買合同的當時并不能充分確認商品對自己的價值,但信息量會隨時間而增加,購房者更容易判斷房產的實際價值。

從購房者角度來說,購房群體的有限理性也是導致糾紛的重要原因之一。購房群體的有限理性或非理性的顯著特點之一就是羊群效應。市場中的羊群效應是指購房者由于無法掌握充分的市場信息,又受到其他主體和輿論的影響,于是追隨群體選擇購房。高波和洪濤(2007)[1]通過對中國1999-2005年房地產市場交易的研究證實了住宅繁榮地區存在比較顯著的擴張性羊群行為。鞠方等(2016)[2]基于2013一季度到2014三季度全國三十個省市房地產價格數據測出全國房地產市場普遍存在羊群效應。

從賣方角度來說,房地產經銷公司以開發商的名義銷售商品房,以包銷價與實銷價的差價獲利。特別是墊資包銷這一形式出現后,包銷方需要先期將全部承購款項直接支付給開發商。在極大的資金和市場風險壓力下,銷售方更有動力采用過度營銷和過度宣傳的手段來確保達成銷售目標,轉移風險。在銷售方主動誘導而購房者信息不對等的情況下,購房者極易受到心理暗示,繼而沖動給付定金,簽訂合同。而由此出現的合同糾紛、虛假宣傳糾紛、投訴甚至上訪卻是扔給開發商和當地政府亟待解決的燙手山芋。

購房冷靜期的國際經驗

出于消費者保護的目的,大部分發達國家都設置了有限期的購房反悔權,即法定購房冷靜期。法定冷靜期是指該冷靜期是由各法案賦予的,一旦買家與賣家簽訂購買住宅房屋的售房合同,即合同生效后,就會自動產生的冷靜期,無需額外注明。在冷靜期內,賣家不可以接受其他購房者的邀約,而買方可以利用這時間及時獲取關于房產和房產合同的信息,以改變購房者信息不對等的境況,例如獲取關于交易與合同的法律意見,安排對選中的房屋進行各類檢查與信息核實(例如,蟲害檢查,物業檢查,宣傳內容的真實性核實),聯系銀行貸款及辦理相應手續。在此期間,買家一旦發覺房屋有任何嚴重問題,或是無法獲得銀行貸款,都可以及時取消合同,不損失定金或僅損失部分定金。

各國冷靜期的時間設置不同,名稱也不同,例如美國稱之為合同撤銷權(Right of Recission), 澳洲稱之為冷靜期(Cooling-off period), 英國稱之為合同取消權(Right ofCancellation)。 時間設置上,美國通常是3天

[3](部分州有法律規定其他天數),加拿大通常10天[4],日本是8天[5],澳大利亞是2~5天(各個州不同,部分州沒有冷靜期設置)[6],英國是10天[7]。各國對購房者違約期內反悔的違約處理也不一樣,大部分國家購房者在冷靜期內反悔能收到全額退款,而澳大利亞買方冷靜期內毀約一般會損失房屋總價的0.2%~0.25%。

從保護消費者權益來看,冷靜期的引入,不僅可以保障消費者及時挽回沖動購房后的損失,還能打擊過度營銷和虛假宣傳,維護地產行業的誠信秩序,使整體市場回歸理性。作為一項全新落地的法規,東莞市購房冷靜期的時間設置是否合理,開發商自愿采用的規定是否會縮減冷靜期覆蓋面,定金退還是否有程序可依還有待觀察與完善。綜合來講,本文認為,這是在消費者保護方面的積極嘗試,值得全國其他城市借鑒學習。


[1]高波,洪濤. 中國住宅市場羊群行為研究[J]. 管理世界,2008(2)

[2] 鞠方,周佳梅,彭李娜.購房者羊群行為對中國房價波動的影響研究[J].湖南大學學報(社會科學版), 2016,30(2):87-93.

[3] 15 USCA § 1635. (US). Right of rescission as tocertain transactions, United States Code Annotated Title 15. Commerce and TradeEffective: July 21, 2011.

[4] RSO 1990, c C.26, s 52(2). Condominium Act.

[5] Building Lots and Building Transactions BusinessAct.

[6] Fair Trading NSW; Consumer Affairs Victoria;Queensland Government; Department of Premier and Cabinet SA; Department ofCommerce WA; Conveyancing Canberra; Northern Territory Government; ConsumerAffairs and Fair Trading Tasmania.

[7] HIRE PURCHASE ACT 1964.

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